Advokat vid dolda fel i fastighet | Montelius Advokatbyrå

När är ett krav värt att driva?

Att ett fel är dolt för ögat räcker inte. Felet ska inte heller ha varit förväntat med hänsyn till bland annat ålder och skick. Felet måste också ha påverkat fastighetens värde, och små fel ger ingen rätt till prisavdrag. I vägledande rättsfall har en åtgärdskostnad på 3 % av köpeskillingen ansetts vara för låg, medan 6 % har varit tillräcklig. Någon fast procentsats finns dock inte.

Prisavdraget minskas dessutom för standardhöjning. Byts en tio år gammal dränering med 25 års livslängd minskas åtgärdskostnaden med 10/25. Skadestånd för resten kräver att säljaren har varit försumlig eller har lämnat en utfästelse. Marianne har mycket lång erfarenhet av att göra sådana bedömningar och ge rådgivning till både köpare och säljare, och ju tidigare hon får in ärendet, desto mindre risk finns att något avgörande missas.

Bra att veta

Tre tidsgränser som kan avgöra ärendet

Ett välgrundat krav kan gå förlorat på grund av en missad tidsfrist. Tre tidsgränser är särskilt viktiga, oavsett om du är köpare eller säljare.

Skälig tid

Fristen för att reklamera, alltså meddela säljaren att du har hittat ett fel, räknat från att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts.

Lagen anger ingen exakt tid, men i praktiken räknar man ofta med omkring tre månader. En sen reklamation kan göra att rätten till ersättning går förlorad, utom om säljaren har varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder.

10 år

Vid fastighetsöverlåtelse är preskriptionstiden 10 år, det vill säga säljaren har 10 år ansvar för så kallade dolda fel.

När tio år har gått från tillträdet kan köparen inte längre kräva säljaren, om inte preskriptionen har avbrutits innan dess.

2 år

Preskriptionstiden är bara 2 år vid bostadsrättsförsäljning, räknat från tillträdet.

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Säljaren har dessutom rätt att själv avhjälpa felet om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen. En köpare som åtgärdar felet först riskerar att förlora rätten till ersättning.

Första stegen

Har du upptäckt ett fel? Det här gör du först

Gör detta först
Reklamera skriftligt.
Reklamera till säljaren så snart du kan. Beskriv felet och att du avser att kräva säljaren när du vet mer om felet. Spara en kopia som visar datumet.
Gör detta sedan
Rådfråga ett juridiskt ombud.
Låt en advokat bedöma om felet är ett dolt fel och om ärendet är värt att driva, innan du lägger tid och pengar på det.
Kontakta byrån →

Dokumentera felet.
Anlita en sakkunnig som kan dokumentera felet och orsaken till felet. Ta gärna egna foton med datum.
Begränsa skadan.
Akuta åtgärder, till exempel att stoppa ett vattenläckage, måste du göra direkt.
Ta fram handlingarna.
Köpekontrakt, besiktningsprotokoll från köpet samt skadebesiktning, objektsbeskrivning och försäkringsbrev, så att du kan se om rättsskyddet går att använda.

Så hjälper byrån dig

För köpare

Bedömning av om felet kan anses vara ett så kallat dolt fel
Reklamation till säljaren i rätt tid
Krav på prisavdrag, skadestånd och/eller möjligen hävning
Förhandling med säljaren eller säljarens försäkringsbolag
Ombud även i domstol

För säljare

Bedömning av köparens krav
Svar på reklamation och krav
Frågor om säljarens rätt att avhjälpa fel
Kontakt med dolda fel försäkring
Ombud även vid domstolsprövning

Så går det till

1
Första kontakt
Du berättar kort om ärendet per telefon eller via formuläret. Byrån återkommer senast nästa arbetsdag.
2
Genomgång
Här informerar Marianne om upplägget för ärendet. Innan ni kommit överens om fortsättningen är det kostnadsfritt. Ni får även besked om arvodet och villkor för uppdraget.
3
Bedömning
Efter Mariannes genomgång av handlingar får du en bedömning om vad nästa steg bör vara.
4
Förhandling eller process
Byrån sköter kontakten med motparten om sådan finns samt företräder er i domstol och andra kontakter.

Vanliga frågor om dolda fel

Vad räknas som ett dolt fel?

Felet ska ha funnits vid köpet, inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning och inte ha varit förväntat med hänsyn till till exempel husets ålder och skick. Felet ska dessutom ha påverkat fastighetens värde.

Hur snabbt måste jag reklamera?

Inom skälig tid från att du upptäckte felet eller borde ha upptäckt det. Lagen anger ingen exakt tid, men i praktiken räknar man ofta med omkring tre månader. Reklamera skriftligt så snart du kan och spara underlag som bevisning.

Finns det en gräns för hur små fel jag kan få ersättning för?

Ja. Felet måste ha påverkat fastighetens värde. I vägledande rättsfall har en åtgärdskostnad på 3 % av köpeskillingen ansetts vara för låg och 6 % tillräcklig, men det finns ingen fast procentsats. Flera mindre fel kan sannolikt läggas ihop.

Vad är skillnaden mellan prisavdrag och skadestånd?

Prisavdrag ska kompensera för att fastigheten är mindre värd med felet. I praktiken utgår man oftast från vad det kostar att åtgärda felet, med avdrag för standardhöjning. Skadestånd kräver att säljaren har varit försumlig, till exempel genom att hålla inne viktig information, eller har lämnat en utfästelse om fastigheten.

Täcker min hemförsäkring advokatkostnaden?

Ofta kan rättsskyddet i hem- eller villaförsäkringen täcka en del av ombudskostnaden när en tvist har uppstått. Advokaten ansöker även om rättsskydd åt dig, men villkoren kan du med fördel kontakta ditt försäkringsbolag om.