Dolda fel: Vad har säljaren rätt till och ansvar för?

Del 2

Har en säljare rätt att få tillträde till såld fastighet för att inspektera köparens påstådda ”dolda fel”? Är det skillnad för bostadsrätter? Vilka påföljder kan bli aktuella? Finns det någon gräns för hur små fel köparen kan har rätt att få kompenserat av säljaren?

I mitt arbete stöter jag ofta på säljare som är upprörda över att köparen redan åtgärdat påstådda dolda fel utan att säljaren har fått komma till fastigheten.

Från köpare får jag lika ofta höra att de inte vill att säljaren kommer till fastigheten, men jag träffar även köpare som kräver att säljaren åtgärdar felen.

Frågan är vem som har rätt, säljaren eller köparen?

När det gäller fastigheter är svaret att det är köparen som bestämmer om säljaren får komma till fastigheten och hur felet ska åtgärdas.

Är det skillnad mellan fastigheter och bostadsrätter

Vid överlåtelser av bostadsrätter gäller Köplagen. Där framgår att köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen om avhjälpande ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet efter uppmaning från köparen, har köparen rätt till ersättning för avhjälpande.

Även i de fall som köparen inte vill att säljaren åtgärdar, har säljaren rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet om det ske utan väsentlig olägenhet för köparen. Underlåter köparen att erbjuda avhjälpande är rätten till prisavdrag/skadestånd förlorad.

För överlåtelser av bostadsrätter är säljaren ansvarig för ”dolda fel” i två år, väsentligt kortare jämfört med de tio år som gäller för fastigheter.

Påföljder vid fastighetsöverlåtelser

De påföljder som finns vid dolda fel enligt lagtexten är prisavdrag, skadestånd och/eller hävning.

Parterna är inte bundna av detta utan fria att komma överens om i princip vilka påföljder de önskar.

För att ett köp ska hävas krävs att felet är väsentligt och att det inte gått längre en ett år efter tillträdet. Om säljaren agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller tio år. Hävning är ovanligt, mycket på grund av att det är komplicerat att beakta värdeförändringar som beror på köparens åtgärder.

Prisavdrag är den klart vanligast påföljden och innebär enligt lagtexten att köparen ska kompenseras för att fastigheten har ett lägre värde med felet än utan felet. Då det ofta är svårt att utgå från värdet brukar man istället göra en bedömning av kostnaderna för att åtgärda felet.

En köpare har dock aldrig rätt att få ett prisavdrag för standardhöjande åtgärder som till exempel att byta en byggnadsdel som inte var ny vid köpet. Om en tio år gammal felaktig dränering med en livslängd på 25 år byts minskar man åtgärdskostnaden med 10/25.

En köpare kan dock även ha rätt till ett skadestånd. Ett skadestånd kan som i exemplet ovan innebära att köparen förutom prisavdraget erhåller resterande belopp (standardhöjningen) som ett skadestånd. Rätt till skadestånd kräver att säljaren varit försumlig genom att medvetet ha lämnat felaktiga uppgifter eller hållit inne viktig information. Även säljarens utfästelse kan medföra skadeståndsskyldigheter. Med utfästelser menas preciserade uppgifter som säljaren blir bunden av.

Ett skadestånd innebär att köparen ska försättas i samma ekonomiska situation som om felet inte hade funnits. Det öppnar upp för möjligheten att få skadestånd för delar som kriterierna för prisavdrag inte omfattar.

Gräns för små fel

Tillvägagångssättet för att bedöma om felet påverkat fastighetens värde när det är mindre fel, eller snarare åtgärder som endast innebär en lägre kostnad, är enligt praxis att jämföra åtgärdskostnaden med köpeskillingens storlek. Om det är för lågt, har köparen inte rätt till prisavdrag. Vägledande rättsfall finns där en åtgärdskostnad på 3 % av köpeskillingen har ansetts vara för lågt för att påverka värdet och 6 % tillräckligt, men det finns som sagt inte någon bestämd procentandel.

Får man slå ihop flera mindre fel?

Det är inte reglerat vad som gäller när det finns fler mindre fel som isolerade får för liten påverkan men tillsammans är tillräckliga för att anses påverka värdet. Allt tyder dock på att man som köpare kan slå ihop flera fel för att på så sätt komma upp i en nivå som bedöms ha påverkat fastighetens värde.

Sista delen i artikelserien

I nästa artikel går jag igenom:

• Hur ska en köpare av en äldre fastighet avgöra om det är värt att driva krav om ansvar för dolda fel?

• I vilka situationer ska en säljare bestrida ansvar för dolda fel?

• Hur omfattande är undersökningsplikten? Har säljaren någon upplysningsskyldighet som motsvarar köparens undersökningsplikt?

Nästa del kommer även beskriva påverkan av läget när en så kallad dolda fel försäkring finns samt även när rättsskyddet kan tas i anspråk.

Hör av dig till mig om du fått ett krav från din köpare eller om du som köparen misstänker att det finns dolt fel i fastigheten eller bostadsrätten du köpt. Jag arbetar både med fel i fastighet och bostadsrätt och har lång erfarenhet av att hjälpa både köpare och säljare.

Skjut inte upp kontakten då det kan vara helt avgörande för möjligheten att nå framgång med ett krav eller bestridande.